Financement hypothécaire en Suisse : comment se préparer en tant qu’indépendant ?

Obtenir une hypothèque en Suisse en tant qu’indépendant est tout à fait possible, mais demande une préparation rigoureuse. Contrairement aux salariés, les travailleurs à leur compte sont soumis à une analyse plus approfondie de leur situation financière. Voici ce qu’il faut savoir pour optimiser vos chances d’obtenir un financement hypothécaire.

Pourquoi les indépendants sont-ils évalués plus strictement ?

En Suisse, les établissements prêteurs évaluent avant tout la stabilité et la durabilité des revenus. Un salarié bénéficie d’un contrat de travail avec une durée indéterminée, un salaire fixe et accompagné d’une caisse de pension. À l’inverse, un indépendant peut présenter :

> Des revenus irréguliers ou saisonniers
> Une absence de 2e pilier obligatoire
> Des dépenses variables, parfois difficiles à distinguer entre privé et professionnel

Pour la banque, cela représente un risque accru, et donc un besoin d’analyse plus détaillée.

Cela dit, certaines professions dites libérales, comme les médecins, dentistes, avocats ou notaires, sont perçues comme plus stables et pérennes. Dans ces cas, moins de trois années de bilans peuvent parfois suffire, à condition de démontrer une continuité d’activité et une base de clientèle solide.

Quels documents fournir pour constituer un dossier solide ?

L’indépendant devra fournir des éléments comptables détaillés, idéalement sur les trois derniers exercices :

> Les bilans (actif/passif) signés
> Les comptes de pertes et profits (résultat d’exploitation) signés
> Les déclarations fiscales personnelles
> Éventuellement : un aperçu de la trésorerie ou un plan de continuité de l’activité

Comment calcule-t-on le revenu déterminant d’un indépendant ?

La banque ne se base ni sur le chiffre d’affaires, ni sur un revenu déclaré arbitrairement. Elle prend comme point de départ :

-> Le bénéfice net

Ce montant figure dans le compte de pertes et profits. Il s’agit du revenu disponible avant impôts privés.

Au bénéfice net, on ajoute les charges sociales professionnelles

Les charges sociales payées (AVS, LPP facultative, assurance perte de gain, etc.) sont réintégrées au bénéfice net pour reconstituer le revenu brut réel, car elles sont assimilées à du revenu personnel différé.

Exemple :
Bénéfice net : CHF 70’000.–
Charges sociales professionnelles : CHF 15’000.–
Revenu déterminant retenu par la banque : CHF 85’000.–

Ce revenu sert ensuite à calculer la capacité hypothécaire, sur la base du principe classique : les charges (intérêts, amortissements, entretien) ne doivent pas dépasser 33% de ce revenu.

Attention aux changements de statut avant l’achat

Il est vivement déconseillé de passer d’un statut de salarié à celui d’indépendant juste avant l’acquisition d’un bien immobilier. Une telle transition rend plus difficile l’analyse de votre stabilité financière et peut retarder, voire compromettre, le financement. Si un achat immobilier est envisagé, mieux vaut anticiper ce changement de statut ou le différer après l’opération.

Chaque banque a ses propres critères : comparez !

Chaque établissement financier applique ses propres critères internes, notamment en matière de durée minimale d’activité, de pondération des revenus, ou de tolérance au risque. D’où l’importance de comparer les offres du marché, voire de se faire accompagner par un professionnel.