Amortissement direct d’une hypothèque : bon ou mauvais calcul ?
Quand on devient propriétaire en Suisse avec l’aide d’une hypothèque, on se retrouve rapidement face à une question : dois-je rembourser ma dette petit à petit (amortissement), et si oui, de quelle manière ?
Il existe deux approches : l’amortissement direct ou indirect. Dans cet article, on s’intéresse à l’amortissement direct, une option simple mais qui n’est pas toujours la plus judicieuse sur le plan financier.
Je t’invite à cliquez ici pour en savoir plus sur l’amortissement indirect.
Sur ce lien, je te parle de l’amortissement indirect en lien avec le coût d’opportunité.
Qu’est-ce que l’amortissement direct ?
L’amortissement direct signifie que vous remboursez progressivement et de manière régulière une partie de votre dette hypothécaire. Chaque année, vous payez une somme supplémentaire à la banque qui vient réduire votre dette, en plus des intérêts. Cette démarche est souvent exigée jusqu’à ce que votre dette atteigne deux tiers de la valeur du bien immobilier, dans un délai de 15 ans ou au plus tard d’ici l’âge de la retraite.
Les avantages de l’amortissement direct
> Réduction de la dette : Vous baissez progressivement votre dette, ce qui peut être rassurant et permet une certaine sécurité financière à long terme.
> Moins d’intérêts à payer : En réduisant la dette, vous payez naturellement moins d’intérêts à long terme à la banque.
> Préparer sa retraite : À l’approche de la retraite, il peut être recommandé de diminuer sa dette, car les banques deviennent plus strictes une fois que les revenus baissent. Avoir une dette plus faible ou inexistante facilite la gestion de votre budget une fois à la retraite.
> Psychologiquement rassurant : Beaucoup de propriétaires apprécient l’idée de « posséder » pleinement leur bien, sans dépendre d’un prêt.
Les inconvénients (et pourquoi ce n’est pas toujours recommandé)
1. Moins d’avantages fiscaux
En Suisse, le système fiscal favorise paradoxalement ceux qui gardent une dette hypothécaire. Pourquoi ? Parce que :
> Les intérêts hypothécaires sont déductibles de votre revenu imposable.
> Votre bien immobilier génère une valeur locative (un revenu fictif imposé), et si vous réduisez votre dette, vous avez moins de déductions pour compenser cette valeur.
➡ Résultat : en amortissant votre dette, vous réduisez vos charges fiscales déductibles, ce qui peut vous faire payer plus d’impôts.
2. Taux hypothécaires historiquement bas
Actuellement (et depuis plusieurs années), les taux hypothécaires en Suisse sont particulièrement bas. Cela signifie que :
> Le coût d’emprunter est faible.
> Il peut être plus intéressant de placer votre argent ailleurs (par exemple en pilier 3a ou en fonds) plutôt que de rembourser une dette qui ne vous coûte presque rien.
➡ Dans ce contexte, garder une certaine dette peut être plus rentable, car votre argent travaille potentiellement mieux ailleurs.
3. Moins de flexibilité
L’argent que vous utilisez pour amortir directement votre dette est immobilisé : il n’est plus disponible. En cas d’imprévu ou de besoin urgent, il sera plus compliqué de « récupérer » cet argent. Une dette amortie, c’est bien, mais une liquidité disponible, c’est souvent plus utile au quotidien.
Quand est-ce que l’amortissement direct peut (quand même) avoir du sens ?
> Proche de la retraite : Réduire sa dette avant de passer à la retraite est souvent une bonne stratégie, car vos revenus vont diminuer et la banque évaluera votre capacité à assumer les charges différemment.
> Si vous êtes très prudent : Si vous ne souhaitez pas prendre de risques financiers ou si vous détestez l’idée d’avoir une dette, l’amortissement direct vous offre une paix d’esprit, même si ce n’est pas optimal fiscalement.
> Si vous n’avez pas d’alternative d’investissement intéressante ou sûre : Mieux vaut rembourser une dette à 1,7 % que de laisser de l’argent dormir à 0 % sur un compte.
En résumé
L’amortissement direct est une méthode simple et rassurante pour rembourser son hypothèque. Mais dans le contexte suisse, il est souvent désavantageux sur le plan fiscal, surtout tant que les taux d’intérêt restent bas. Pour beaucoup, il vaut la peine de conserver une dette hypothécaire maîtrisée, tout en plaçant ses fonds dans des solutions plus rentables.
Cela dit, à l’approche de la retraite, ou si votre tolérance au risque est faible, il peut être judicieux de commencer à réduire la dette. Comme souvent en finance, la meilleure solution dépend de votre situation personnelle, de vos objectifs, et de votre horizon de vie.