Achat immobilier en Suisse : comment constituer vos fonds propres pour un prêt hypothécaire ?
Acheter un bien immobilier en Suisse, que ce soit un appartement ou une maison, nécessite presque toujours un financement par hypothèque. Mais avant de pouvoir emprunter, vous devrez fournir ce que l’on appelle des fonds propres. À quoi correspondent-ils ? Quelle somme devez-vous réunir ? Et surtout, quelles sources sont acceptées ? Voici un guide simple pour tout comprendre.
Que sont les fonds propres dans une hypothèque ?
Les fonds propres représentent l’argent que vous apportez personnellement dans le cadre de l’achat immobilier. En Suisse, la règle est claire : vous devez apporter au moins 20 % du prix du bien avec vos propres moyens.
Exemple :
Pour un achat à CHF 1’000’000 :
> Fonds propres requis : CHF 200’000 (soit 20 %)
> Le reste (CHF 800’000) peut être financé par un prêt hypothécaire.
Mais attention : toutes les sources de financement ne sont pas considérées comme des fonds propres valables aux yeux des banques.
Quelles sources de fonds propres sont acceptées ?
1. Épargne personnelle
La source la plus directe :
> Comptes bancaires (épargne, comptes salaire, etc.)
> Livret d’épargne
> Placements liquides (actions, obligations, etc.)
À savoir : les banques aiment les fonds facilement disponibles.
2. Prévoyance professionnelle (2e pilier)
Utilisable uniquement pour la résidence principale :
> Retrait anticipé de la caisse de pension
> Mise en gage de l’avoir de prévoyance
Important : Minimum 10 % des fonds propres doivent venir de ressources hors 2e pilier.
3. Prévoyance privée (3e pilier A)
Peut être utilisé comme apport personnel :
> Retrait du capital
> Mise en gage
Souvent intéressant pour ses avantages fiscaux.
4. Aides familiales / donations
Acceptées si documentées :
> Donation (acte signé par toutes les parties obligatoire)
> Prêt familial (contrat signé obligatoire)
Mais attention : Un prêt peut toutefois réduire votre capacité d’endettement, car la banque va tenir compte d’un remboursement et créer donc une charge supplémentaire pouvant vous pénaliser lors de votre achat.
5. Vente d’un bien ou héritage
Fonds provenant de la vente d’un bien ou d’un héritage peuvent être utilisés. Les documents notariés doivent être transmis pour preuve.
6. Valeur de rachat d’une assurance-vie
Certains contrats permettent d’utiliser une valeur de rachat comme apport.
7. Travaux personnels
Une personne travaillant dans le domaine du bâtiment peut faire valoir la main d’œuvre comme apport de fonds propres, dans une certaine mesure.
8. Terrain
En étant propriétaire d’une parcelle constructible, celle-ci peut servir de fonds propres pour la construction de votre bien.
Ce qui ne compte pas comme fonds propres
> Prêts personnels ou crédits à la consommation
> Avances sur carte de crédit
> Emprunts bancaires non garantis
> 2e pilier déjà mis en gage ailleurs
La banque analysera chaque source de fonds pour s’assurer de leur validité.
Conseils pratiques pour constituer vos fonds propres
> Commencez tôt : l’épargne sur plusieurs années paie toujours.
> Diversifiez vos sources : épargne, 3e pilier, aide familiale, etc.
> faites un budget : faites-vous aider par un conseiller afin de planifier sur le moyen-long terme votre épargne
> Simulez votre capacité d’achat en ligne ou avec un conseiller.
> Pensez fiscalité : le 3e pilier peut vous faire économiser chaque année.
En résumé
| Source de fonds propres | Acceptée ? | Remarques |
|---|---|---|
| Épargne personnelle | ✅ | Minimum 10 % du prix du bien en « liquide » |
| 2e pilier (LPP) | ✅ | Uniquement pour résidence principale |
| 3e pilier A | ✅ | Retrait ou mise en gage possible |
| Donation / aide familiale | ✅ | Contrat ou attestation obligatoire |
| Héritage / vente d’un bien | ✅ | Doit être traçable et documenté |
| Travaux personnels | ✅ | La main d’œuvre, de manière limitée |
| Terrain | ✅ | Peut servir comme fonds propres |
| Crédit personnel ou à la consommation | ❌ | Non accepté comme fonds propres |
Conclusion
Le financement immobilier en Suisse demande une planification rigoureuse, et tout commence par vos fonds propres. Bien les comprendre et bien les structurer vous permet d’augmenter vos chances d’obtenir un prêt hypothécaire avantageux.
Vous avez un doute sur ce que vous pouvez utiliser comme apport ? Contactez-moi et nous ferons le point sur votre situation.